Belgische aannemers voorspellen bouwtrends van morgen

Niet alleen projectontwikkelaars zien trends voor het nieuwe jaar. Ook de aannemers die de nieuwe (woon)projecten bouwen zien hoe hun sector in snel tempo verandert. Enkele Klasse 8-aannemers deelden hun kijk op de evolutie in de sector met me.

 

“De sector vertoont weer groei, maar krijgt ook grijze haren”

“De bouwsector heeft het afgelopen jaar een gezonde groei doorgemaakt,” evalueert Chris Slaets 2017. De directeur van de Confederatie Bouw Limburg stelt vast dat de woningbouw (projectenmarkt als individuele woningbouw/renovatie) dé motor is achter het herstel en verwachte verdere groei. “Bouwbedrijven zijn druk bezig om hun financiële en operationele basis op orde te brengen en krijgen daarbij ook weer ruimte om te investeren. Dit is ook van belang aangezien hun klanten vragen om duurzame en innovatieve oplossingen. Er blijft continue aandacht om faalkosten te reduceren zodat projectmarges gezond blijven. Jongeren aanwerven en ouderen houden gaan hand in hand, maar we kunnen er niet om heen dat er hoogdringend iets moet gebeuren om de instroom van jongeren weer op te krikken.”

 

“Vaarwel aannemer”

Voor Marc Vanhees – commercieel directeur bij Democo – is de naam of het begrip aannemer achterhaald. “We nemen niet langer projecten aan die al tot in de details zijn uitgewerkt door de architect en studiebureaus en waarbij onze rol beperkt is tot het louter uitvoeren. Tegenwoordig moeten we als aannemer alle facetten in de levenscyclus van een gebouw beheersen. En dat zal wellicht in de komende jaren alleen nog maar verder evolueren. Kortom, we overstijgen onze klassieke rol als aannemer: iemand die werk aanneemt. We denken vandaag meer en meer mee.”

 

“Zoeken naar geïndustrialiseerde oplossingen”

Bert Lenaerts, directeur – bestuurder bij Vanhout ziet vooral een trend naar meer geïndustrialiseerd werken in de bouwsector. “Vandaag werken we in de bouwsector toch nog redelijk traditioneel waarbij het merendeel van de activiteiten op de werf plaatsvindt. We stellen vast dat er echter grote faalkosten in het proces zitten (tot 10% van de bouwkost). We kunnen dit enkel tegengaan door andere bouwmethodes toe te passen: meer geïndustrialiseerd, modulair werken. Daarbij kunnen geïndustrialiseerde oplossingen in een gecontroleerde productie-omgeving plaats vinden. Zo moeten de modulaire elementen op de werf alleen nog maar geassembleerd worden volgens het plug & play-principe.”

 

“Virtueel bouwen”

Bouwbedrijf Dethier omarmt de digitale revolutie. De aannemer uit Alken gaat mee in de BIM-informatierevolutie. “Met behulp van de BIM filosofie streven we naar nauwere samenwerkingen met alle bouwpartners in de keten, lagere faalkosten en projecten nog sneller opleveren,” stelt Vicky Dethier. BIM is volgens Vicky meer dan 3D tekenen. “Het vergt een doorgedreven aanpassing van heel je organisatie, ook andere bouwpartners kunnen niet achterblijven.” In het verlengde van het 3D-tekenen ligt virtual reality. “Eens het project digitaal gebouwd is, zijn de mogelijkheden oneindig. Het model wordt een hulpmiddel voor klant, architect, aannemer, … Klanten kunnen met behulp van een VR bril doorheen hun gebouw lopen en zo veel beter inschatten hoe alles er zal uitzien. Projectleiders kunnen veel beter zien hoe iets gemaakt moet worden en wat er nog moet gebeuren of al gedaan is.”

 

“Flexibele gebouwen”

De behoeften van opdrachtgevers en eindgebruikers veranderen snel. “Dat maakt dat gebouwen flexibel aanpasbaar moeten zijn. Tijdens de ruwbouwfase vertaalt zich dat in grotere overspanningen (minder balken en kolommen), prefabricatie, lichte wanden etc. Wooneenheden worden kleiner en opgedeeld, kantoren worden appartementen, kantooreenheden moeten flexibel werken mogelijk maken, “open” scholen, ziekenhuizen en labo’s zijn flexibeler dan ooit. Deze trend naar multifunctioneel gebruik en nood aan flexibiliteit zal zich meer dan ooit verder aftekenen in de toekomstige bouwprojecten,” voorspelt Anne Froidmont, commercieel directeur bij Houben nv.

 

“PPS en DBFM zijn blijvers”

Ook bij Stadsbader zien ze een trend naar geïndustrialiseerde oplossingen, prefab beton meer bepaald. “Er wordt meer en meer gewerkt met geprefabriceerde elementen en vooral prefabbeton. Dit onder meer omwille van de brandweerstand en de thermische inertie,” stelt Ben Bomhals, Business Development manager bij Stadsbader. Daarnaast ziet hij de definitieve doorbraak van PPS- en DBFM-formules. “Die komen nu stilaan maar zeker in de plaats van de traditionele aanbestedingen.”

Dit zijn de woontrends voor 2018

Nieuw vastgoed kopen in 2018? De kans is groot dat de woning of het appartement kleiner zal zijn dan u gewend bent en dat het pand niet meer met fossiele brandstoffen verwarmd zal worden. Enkele projectontwikkelaars geven hun visie op de trends voor 2018

1.“Dienstverlening op maat”
De migratie van 65-plussers van het platteland naar de stad stimuleert daar de vraag naar nieuw woonaanbod. “Ook met bijhorende, kwalitatieve dienstverlening. Naast zorgverlening betekent dit bijvoorbeeld ook een klusjesdienst, strijkservice of boodschappenservice. De gebouwen worden uitgerust met de nodige faciliteiten om eenvoudig de aangeboden diensten te bestellen en om bestelde producten te ontvangen zonder zelf aanwezig te moeten zijn. Zo kan de bewoner op een eigentijdse manier genieten van het leven in stad of dorpskern,” licht Pieter Vanhout, algemeen directeur van DMI Vastgoed toe.

2.“Weg met de verwarmingsketel”
“De klassieke verwarmingsketel verdwijnt hoe langer hoe meer uit onze woning,” zegt Erik Van Hoof, CEO van de Leuvense stadsontwikkelaar Resiterra. “In nieuwe bouwprojecten maakt een geothermisch netwerk zijn opwachting. Denk maar aan een koudenet waarbij lauw grondwater wordt opgepompt om de woningen te verwarmen in de winter én de huiskamers af te koelen in de zomer. Het ecologisch voordeel is telkens gigantisch, want van fossiele brandstoffen of CO2-uitstoot is er dan geen sprake meer”, aldus Van Hoof.
In het rijtje met duurzame innovaties horen ook centrale stookplaatsen in woongebouwen of decentrale elektrische warmwaterproductie.

3.“Van 75 naar 65 vierkante meter”
In 2015 kocht je in ons land een nieuwbouwappartement van gemiddeld 85 vierkante meter groot. Inmiddels zijn ze al ruim 10 procent kleiner geworden, grosso modo 75 vierkante meter. “De tendens naar compactere flats gaat dit jaar nog verder”, meent Philippe Janssens, CEO van de Antwerpse projectontwikkelaar Immpact. “In Nederland en Frankrijk is een nieuw appartement nog maar 65 vierkante meter groot. Ook in Vlaanderen gaat het die richting uit. Toch betekent dit niet dat we over minder woonruimte zullen beschikken. De Vlamingen benutten hun beschikbare ruimte almaar efficiënter. Denk maar aan een douche in plaats van een bad, opbergruimtes in de trap en ingemaakte kasten.”

4.Wonen aan het water blijft populair
Wonen aan het water blijft ook in 2018 populair. Dat verwacht Michel Verhoeven van de Hasseltse projectontwikkelaar Kolmont. “Op verschillende plaatsen in Vlaanderen worden verloederde industriezones aan het water, zoals de Oude Dokken in Gent of de Blauwe Boulevard in Hasselt, aangepakt. In de plaats van grauwe opslagplaatsen verrijzen daar nieuwe, moderne appartementen. Net als op de boerenbuiten zijn dat vaak verkeersluwe zones waar je in alle rust kunt fietsen en wandelen. Maar één van de grote verschillen is dat je quasi onmiddellijk goed verbonden bent met de stad, en met ring- en gewestwegen.”

5.“Vlamingen ‘ontdekken’ Brussel”
Tussen 2012 en 2016 groeide het aantal Vlamingen dat naar Brussel verhuisde van 12.437 naar 13.408 – oftewel een toename van 8 procent. “En dat aantal zal nog toenemen. De tijd dat Brussel beschouwd werd als een “lelijke, vuile” hoofdstad is voorbij”, stelt Stefaan Coucke van Dewaele Vastgoedgroep. “Als je bv. kijkt naar de Brusselse kanaalzone zie je de buurt elke dag veranderen. Tour & Taxis is zo één van die grote ontwikkelingen die als een magneet werkt op Vlamingen die in Brussel werken en daar ook – betaalbaar – willen wonen.”

Winkelwonen: langer vrijstelling op onroerende voorheffing

Wie een leegstaande winkel omvormt tot woning of op de verdieping boven een bestaande winkel gaat wonen, krijgt vandaag al 3 jaar vrijstelling op de onroerende voorheffing. Vanaf 1 januari 2019 verlengt die periode tot 5 jaar. Ook de strenge voorwaarden vervallen.

 

De overheid maakt een onderscheid tussen wonen boven winkels of een winkel omvormen tot een woning. In een zone waar weinig winkels zijn wil de Vlaamse regering mensen stimuleren om leegstaande winkels om te vormen tot woningen. In een zone waar veel winkels zijn is het de bedoeling dat mensen boven winkels gaan wonen.

 

In de oude regeling (3 jaar vrijstelling) kwamen gebouwen waarvan minstens 50% van de oppervlakte winkel was, het gelijkvloerse niveau als winkelruimte gebruikt wordt of het gebouw uit meer dan drie bouwlagen betond niet in aanmerking voor de korting. Vanaf 2019 is dat wel het geval.

Omgevingsmanagement bij bouwprojecten of wegenwerken: zinloos of zinvol?

Omgevingsmanagement, al ooit van gehoord? Waarschijnlijk niet. Ook de Dikke Van Dale kent het woord niet, maar bij onze noorderburen is het begrip het vertrekpunt voor ieder infrastructuur- of bouwproject, hoe groot of klein ook. In ons land proberen grote opdrachtgevers, zoals de Lijn, voorzichtig uit welke voordelen omgevingsmanagement kan bieden. Heeft omgevingsmanagement toekomst of is het utopie?

 

Laat ons beginnen bij het begin: wat is omgevingsmanagement? Dat is meteen al een moeilijke vraag, want een eenduidige definitie van omgevingsmanagement bestaat niet. Zelfs niet bij onze noorderburen die al enkele jaren ervaring hebben met het gebruik. Rijkswaterstaat – de beheerder van de openbare infrastructuur in Nederland – omschrijft het als volgt: “Het geheel van activiteiten gericht op verkennen en betrekken van alle omgevingspartijen, met als doel de eigen en de gezamenlijke doelen te onderkennen en te realiseren en de regie te houden op het uitvoeren van het eigen stakeholdermanagement.” Een vrij complexe uitleg om te vertellen dat je als opdrachtgever streeft naar contact met de omgeving en daarbij probeert draagvlak en begrip te creëren voor het project datje wilt realiseren. Hoeveel te groter dit draagvlak, des te kleiner de weerstand tegen het project zal zijn. Dat vertaalt zich dan weer in een vlotter projectverloop en een grotere kans op het succesvol invullen van de projectdoelstellingen.

 

Protest ontmijnen

OmgevingEven concreet: Stel je hebt als projectontwikkelaar de ambitie een binnenstedelijke kernversterking te realiseren. Wanneer je het bouwtraject op eigen houtje ontwerpt en de vergunningen aanvraagt, is de kans heel reëel dat er bezwaren komen vanuit de buurt, of erger nog dat een van de buren naar de Raad van State trekt tegen de afgeleverde bouwvergunning. Wanneer hij gelijk krijgt, sta je met lege handen en een lichtere portefeuille. Dit is geen unicum, de voorbeelden zijn legio: De geplande Noordzuid-verbinding in Limburg is een van de meest schrijnende.

Wanneer je echter in de voorbereiding van het project al met de buurt en andere stakeholders in overleg gaat en zo voeling krijgt met hun angsten of grieven, kun je daar als initiatiefnemer – in de mate van het economisch mogelijke – rekening mee houden. Stel één van de aanpalende bewoners vreest voor inkijk in zijn badkamer. Dan kun je nagaan of daar ontwerpmatig een mouw aan te passen valt. Of de petanqueclub – met de oud-gemeentesecretaris als lid – moet wijken voor het bouwproject. Dan kun je nagaan of een nieuwe petanquebaan voorzien kan worden in de omgevingsaanleg of eventueel in de kelder van het project. Wie weet is de club wel bereid daar een maandelijks huurbedrag voor te betalen. Maar die gevoeligheden breng je pas aan het licht door (vroegtijdig) het gesprek aan te gaan met de omgeving en eventuele andere stakeholders.

 

Onzin of niet?

Bij een bouwproject is dat omgevingsmanagement nog relatief eenvoudig en overzichtelijk. Veel complexer wordt het bij de aanleg van een nieuwe weg of tramtraject. Ik schrijf heel bewust tramtraject omdat dit een actueel gegeven is. De Lijn – de opdrachtgever voor deze projecten – vraagt in de aanbestedingsprocedure al een onderbouwde visie op het omgevingsmanagement. Dat was zo voor de aanleg van de Noorderlijn in Antwerpen en is ook zo in de voorlopig geschorste procedure voor sneltramlijn 1 tussen Hasselt en Maastricht in het Spartacusproject. Het zal niet verwonderen dat het enige consortium met een degelijke adviseur voor het omgevingsmanagement de aanbesteding voor de realisatie van de Noorderlijn heeft gewonnen.

De Lijn, PMV, … zijn op heel wat vlakken pioniers in de aanbestedingsformules die onze overheden hanteren. Het is dus maar een kwestie van tijd voordat ook de andere overheden het begrip zullen implementeren. Zeker als ze via burgerparticipatie en draagvlak de kans op protest en klachten kunnen verkleinen.

 

Kun je de omgeving managen?

Belangrijk is ook om met de juiste insteek aan omgevingsmanagement te beginnen. Omgevingsmanagement heeft niet tot doel om de stakeholders te sturen of te leiden in de richting die het best is voor jouw project. Want zo zou je volgens Van Dale ‘managen’ kunnen interpreteren. Een omgeving is immers niet te managen (lees: beïnvloeden). Ze bepaalt uiteindelijk zelf hoe ze denkt of reageert ten opzichte van een project. Het doel van omgevingsmanagement is het betrekken van de omgeving om inzicht te krijgen in wat er leeft. Via participatie en communicatie ontstaat een interactie die meerwaarde kan brengen voor het project, net omdat het rekening houdt met de belangen van de verschillende stakeholders. Kijk naar de petanquebaan in het voorbeeld. Wanneer het project eenmaal in uitvoering is, kan wel het omgevingsmanagement worden bijgestuurd door in te zetten op communicatie over het project. Uit het overleg tijdens het voortraject weet de omgevingsmanager nu ook via welke kanalen die communicatie in deze fase het meest optimaal verloopt.

 

Dirigent

Wie is dan verantwoordelijk voor het in de praktijk brengen van omgevingsmanagement? Ook daar is er (nog) geen eenduidig antwoord. In Nederland wordt de rol aan verschillende partijen toebedeeld: aan de procesmanager of communicatiemanager en meer en meer wordt ook al een omgevingsmanager specifiek voor een project aangesteld. Geen van deze functies is in België echt ingeburgerd. Her en der zijn er wel al studie- en adviesbureaus die deelaspecten van omgevingsmanagement beheersen en aanbieden, denk dan aan verkeersmanagement of projectcommunicatie. Maar van daaruit is nog een weg af te leggen naar écht omgevingsmanagement.

Aanbesteden begint bij een sterke strategie

Aanbesteden was in België jarenlang een verhaal van de laagste prijs aanbieden. Met de wijziging van de wet op overheidsopdrachten is er ruimte om naast de prijs ook andere factoren in aanmerking te nemen voor de gunning. De aanbestedende overheid kan de geïnteresseerde aannemers nu bijvoorbeeld ook vragen naar een visie op de kwaliteit, planning, projectmanagement of minder hinder. De quotering van deze visie weegt mee in de keuze van de aannemer die de opdracht binnenhaalt. Het uitschrijven van zo’n visie is heel wat anders dan het bedenken van een prijsgunstige werkmethodiek en daar dan een prijs op kleven. Alles begint bij een sterke strategie en die dan goed verwoorden.

Stadsplein Genk in opbouw

Een offerte aanbieden voor een bouw- of infrastructuurproject was tot voor kort een exclusieve zaak van de calculatie-afdeling binnen de aannemersbedrijven. Calculatoren met jarenlange ervaring wisten op hun gevoel al welke materialen en technieken ze moesten kiezen om een winnende offerte te schrijven.

 

Kwaliteiten beschrijven

Maar het aanbesteden is de iets complexer geworden dan het louter becijferen van de laagste prijs. Bepaalde opdrachtgevers vragen nu ook naar een visie over de aanpak van een project op het vlak van projectmanagement, timing, kwaliteit, hinderbeperking. Ook informeren ze naar de kwaliteiten van de aannemer of vragen zelfs een volledig ontwerp voor het beoogde project. Dat is bijvoorbeeld het geval bij PPS-projecten of allerhande vormen van DBFM-opdrachten. Dan komt het er als aannemer of als consortium op neer een sterk verhaal aan het papier toe te vertrouwen. Op zich is dat geen probleem: ingenieurs kennen hun bedrijf en weten hoe ze het project willen aanvliegen. Dat krijgen ze dus ook wel opgeschreven.

De vraag doorgronden

Tot daar de theorie. In de praktijk blijkt dat de calculatoren en ingenieurs bij het uitwerken van hun Plan van Aanpak niet verder komen dan een strikt antwoord formuleren op de vraag van de opdrachtgever. Op zich niets mis mee. En iedere week wint een aannemer op deze manier wel een opdracht, omdat hij het allemaal net iets beter beschreef dan zijn collega’s.

Maar aan het begin van het traject laten de meeste aannemers in ons land de kans liggen om een voorsprong te nemen op de concurrentie. Ze nemen niet de tijd om de vraag van de opdrachtgever even te ontleden en te bepalen met welke oplossingen ze de concrete vraag kunnen invullen. Kortom, ze vergeten een strategie te bepalen. Met zo’n ‘plan van aanpak’ dat op een kick off-meeting wordt vastgelegd, weet je als auteur welke richting jouw firma uit wil. Je kunt de maatregelen daardoor veel slimmer beschrijven en beter inspelen op de verwachtingen van de opdrachtgever.

Op winst door strategie

Klaverblad Lummen

Het idee van die strategie grijp ik niet zomaar uit de lucht. Als bouwjournalist heb ik al mogen (mee)schrijven aan talloze Plannen van Aanpak. De rode draad in al die plannen is dat die projecten waar met een doordachte strategie begonnen wordt aan het uitwerken van het Plan van Aanpak, een hogere kwaliteitsscore optekenen.

Onlangs volgde ik in Nederland een cursus EMVI-schrijven (Economisch Meest Voordelige Inschrijving). Deze aanbestedingsvorm is in Nederland populair: de aannemer wordt er naast prijs ook op kwaliteit beoordeeld. De lesgevers besteedden een halve dag van de tweedaagse opleiding aan de strategie. Om maar aan te geven hoe hoog zij het belang van een strategie inschatten.

De Nederlandse praktijk bewijst ook dat die strategie de sleutel tot succes is. Uit een studie van Rijkswaterstaat blijkt dat de inschrijvers die het project vooraf doorgrond hebben en met een doordachte visie inschrijven, niet alleen beter scoren op hun Plan van Aanpak, maar doorgaans ook de laagste prijs aanbieden.

Kortom, bezint eer ge begint!